Ewmapa - Forum użytkowników

 

Cytat: ninia_2009 w Piątek 07 Listopad 2014, 19:24:50
Marlena całkiem całkiem dobrze myślisz. . Przeanalizuj jeszcze jeden problem- podpowiem mogą wystąpić różne alternatywy co do własciciela wszystkich lub jednej z trzech działek (SP lub gmina).

chodzi o to, że jeżeli np. działki stanowią własność SP i gminy, to należałoby skomunalizować działki SP albo spróbować przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, tak żeby był jednolity stan prawny, tzn. albo własność gminy w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowej, albo własność spółdzielni mieszkaniowej?

Ja uważam, że to dwie różne sytuacje, przepis art. 3a ust.2 u.w.l. dotyczy stanów faktycznych zastanych w dniu 22 września 2004 r. i umożliwia ujednolicenie różnych terminów, na jakie oddana była nieruchomość w użytkowanie wieczyste w ułamkowej części, wskazując sposób ustalenia terminu użytkowania wieczystego dla udziału związanego z własnością lokalu, którego wyodrębnienie następuje po 22 września 2004 r., w sytuacji gdy z danej nieruchomości zostały już wyodrębnione lokale.

Chciałem ostatecznie uściślić tą część odpowiedzi, w której należy określić sposób sprowadzenia do jednolitości terminu użytkowania wieczystego, gdyż nigdzie nie napisano, która z tych dwóch opcji zapisana w różnych ustawach jest prawidłowa:
- Ustawa o własności lokali Art3a ust 2 mówi "termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów"
- Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych Art.35.1.1³ mówi "...w celu ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego poprzez przyjęcie terminu uśrednionego"
Spotkałem się z opinią, że prawidłowej odpowiedzi należy udzielić na podstawie Ustawy o własności lokali a więc najdalszego terminu
, natomiast nie wiem z czego to wynika, być może z tego  że ten zapis zaczął obowiązywać później?

chodzi o to, że jeżeli różni są właściciele gruntów, będących w użytkowaniu wieczystym spółdzielni, na których stoi budynek spółdzielni, to nie można ustanowić odrębnej własności lokali w tym budynku, dopóki nie nastąpi ujednolicenie stanu prawnego gruntu (art. 24 ustawa o księgach wieczystych i hipotece wymaga przecież jednej księgi wieczystej dla całej nieruchomości wspólnej, a nie można połączyć w jedną nieruchomość nieruchomości należących do różnych właścicieli)?

Marlena całkiem całkiem dobrze myślisz. . Przeanalizuj jeszcze jeden problem- podpowiem mogą wystąpić różne alternatywy co do własciciela wszystkich lub jednej z trzech działek (SP lub gmina).

A może tak:

Zgodnie z art. 21 ustawy z dnia 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać ich połączenia w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Z uwagi na fakt, iż ww. artykuł znajduje zastosowanie jedynie w wypadku, gdy prawa podlegające połączeniu w jednej księdze wieczystej są jednakiego rodzaju, niemożliwe jest połączenie w jednej księdze wieczystej działek z różnym okresem użytkowania wieczystego.
Z kolei zgodnie z art. 35 ust. 1(3) ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli budynki stanowiące własność spółdzielni położone są na kilku działkach gruntu, do których spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego, a w umowach o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustalono różne terminy użytkowania wieczystego, spółdzielnia może żądać od właściciela gruntu zmiany postanowień umownych w celu ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego poprzez przyjęcie terminu uśrednionego.
Ten uśredniony termin może budzić różne zastrzeżenia w świetle innych przepisów dotyczących użytkowania wieczystego. Na przykład według art. 236 § 2 k.c. przedłużenie okresu użytkowania wieczystego może nastąpić przed upływem ostatnich 5 lat użytkowania wieczystego tylko wtedy, gdy okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Trzeba jednak uznać art. 35 ust. 13 u.s.m. za przepis szczególny w stosunku do art. 236 § 2 k.c. i innych regulujących zasady oddawania gruntu w użytkowanie wieczyste.

Podstawa prawna:
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
Kodeks Cywilny
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Ps. Nie zapomnijcie o tym, że przed połączeniem wszystkie trzy działki powinny być  w jednej KW.

A co do ustanowienia samego prawa własności lokali dla lokatorów, czy nie należałoby dodać zapisów z Ustawy o własności lokali

CytatRozdział 2
Ustanowienie własności lokalu
Art. 7.
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Art. 8.
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Spółdzielnia mieszkaniowa na wniosek lokatorów powinna złożyć wniosek do właściciela gruntu z żądaniem zmiany postanowień umownych w celu ujednolicenia terminów UW poprzez przyjęcie terminu uśrednionego. Przy czym przepisy KC zaznaczają, że maksymalnym okresem UW może być 99 lat. W przeciwnym razie (gdyby średnia arytmetyczna wyniosła powyżej 99 lat) należałoby ,,przeczekać" okres w którym średnia arytmetyczna będzie niższa niż 99 lat.
W szczególnych przypadkach gdy oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokali jest niemożliwe, spółdzielnia ma obowiązek podjąć czynności związane z rozgraniczeniem oraz połączeniem nieruchomości, a także ewidencją gruntów i budynków.

KC art. 236
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych art. 35.1³, art. 36,  art. 41.1.2)
Ustawa o własności lokali art.3, 3a

Cytat: nusia w Środa 14 Maj 2014, 20:27:07

Ustawa o własności lokali

Art. 3a. ⁽¹⁾ 1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:
   1)   nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,
   2)   nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,
   3)   ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.
2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

Rozumiem, że jest to podstawa prawna pozwalająca na sprowadzenie okresu ujednoliconego do okresu najkrótszego? Czy może się mylę? To pytanie nie daje mi spokoju

Też zastanawiam się czy jest konieczne połączenie tych działek.

Jedyną konieczność widzę w treści art. 35 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Mianowicie w art. 36 czytamy, iż ustanowienie odrębnej własności lokali położonych w budynkach usytuowanych na gruntach, o których mowa w art. 35 ust. 1, może nastąpić po nabyciu przez spółdzielnię mieszkaniową własności prawa użytkowania wieczystego działek budowlanych, na których wybudowano te budynki.

Natomiast w art. 35 ust. 1 po wskazaniu przedmiotowych gruntów widnieje zapis: Przepis art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio.

A ten zaś mówi co rozumiemy przez działkę budowlaną:
działkę budowlaną - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;
działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej;
Więc o ile właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste ten sam (bo może być SP, jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki) to należy dokonać połączenia tych działek.

Dodatkowo jak połączymy a następnie wydzielimy nieruchomość niezbędną do korzystania z budynku, nieruchomość służącą prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej  ...(art. 40), to właściciel lokalu będzie miał jedynie ustanowiony swój udział w użytkowaniu wieczystym dla nieruchomości niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego a nie dla każdej nieruchomości na której usytuowany jest budynek jeżeli nie dokonalibyśmy połączenia działek.

Nie wiem czy się jasno wyraziłam o co mi chodziło i jaki jest sens połączenia tych działek...

sYsTEM połączył wiadomości: 15 Maj 2014, 09:10

Cytat: kjozwik w Wtorek 28 Styczeń 2014, 10:07:23
a dlaczego nie można pozostać przy tym aby lokator nabył prawo własności lokalu oraz udział w częściach wspólnych budynku razem z udziałem w prawie użytkowania wieczystego poszczególnych działek. 
To ujednolicanie okresu prawa użytkowania wieczystego miałoby sens tylko przy scaleniu tych działek ( o ile właściciel jest ten sam).

Nie może zostać właścicielom lokali ustalony udział w użytkowaniu wieczystym poszczególnych działek o różnym okresie użytkowania wieczystego gdyż zabraniają tego przepisy tzn.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

art. 35 ust. 1³. Jeżeli budynki stanowiące własność spółdzielni położone są na kilku działkach gruntu, do których spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego, a w umowach o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustalono różne terminy użytkowania wieczystego, spółdzielnia może żądać od właściciela gruntu zmiany postanowień umownych w celu ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego poprzez przyjęcie terminu uśrednionego.

oraz

Ustawa o własności lokali

Art. 3a. ⁽¹⁾ 1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:
   1)   nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,
   2)   nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,
   3)   ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.
2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

A co z Art. 36 ustawy o SM?
Ustanowienie odrębnej własności lokali położonych w budynkach usytuowanych na gruntach .... może nastąpić po nabyciu przez sp. mieszkaniową własności lub prawa użytkowania wieczystego ....
Tutaj spółdzielnia prawo użytkowania wieczystego ma, trzeba je tylko ujednolicić.
Ja tak jak kjozwik bym stawiał za tym, że nie trzeba robić połączenia i podziału.

a dlaczego nie można pozostać przy tym aby lokator nabył prawo własności lokalu oraz udział w częściach wspólnych budynku razem z udziałem w prawie użytkowania wieczystego poszczególnych działek. 
To ujednolicanie okresu prawa użytkowania wieczystego miałoby sens tylko przy scaleniu tych działek ( o ile właściciel jest ten sam).

Cytat: kjozwik w Wtorek 28 Styczeń 2014, 09:52:31
czy spółdzielnia mogła wybudować budynek na działkach do których ma prawo użytkowania wieczystego, a prawo własności należy do różnych osób (np Skarb Państwa i gmina).

Oczywiście, że tak.
Podstawa prawna? Spółdzielnia nie jest urzędem, a żaden przepis jej nie zabrania takiej inwestycji.

Fakt faktem pozostaje, że jak takie coś ujawnić w egib to się jeszcze zastanawiam....