Na chwilę obecną sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego reguluje Rozporządzenie Ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Rozporządzenie wprowadziło jednoznaczne zasady obliczania powierzchni na podstawie Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 (najistotniejsze: pomiar odbywa się w świetle ścian wykończonych) a także ujednoliconą regułę przyjmowania do obliczeń powierzchni pomieszczeń ze skośnym sufitem: w 100%, jeżeli wysokość pomieszczeń jest równa lub większa od 2,20 m, w 50%, jeśli jest równa lub większa od 1,40 m i mniejsza niż 2,20 m, natomiast powierzchnię o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
Należy zaznaczyć jednak, że powyższe zasady są obligatoryjne jedynie dla projektów rozpoczynanych po dacie wejścia w życie Rozporządzenia.
Zdarza się, że powierzchnia z pomiaru powykonawczego różni się od powierzchni z projektu (czyli zawartej w umowie przedwstępnej z developerem) co wynika
m.in. z dokładności procesu budowlanego. Pomiar inwentaryzacyjny wykonuje najczęściej uprawniony geodeta, rzadziej osoba z uprawnieniami budowlanymi lub architekt.
Wiele wątpliwości pojawia się również w przypadku nowych pomiarów powierzchni użytkowej w budynkach oddanych do użytku wiele lat temu, np. kamienic i budynków z wielkiej płyty (mierzonych wg starej normy PN-70/B-02365, często bardzo niedokładnie). Zazwyczaj nowy pomiar jest znacząco rozbieżny z powierzchnią, która figuruje w "papierach" co może wynikać z:
• liczenia powierzchni w świetle surowych lub wykończonych ścian
• różnego liczenia powierzchni pomieszczeń ze skośnym sufitem
• wliczania lub niewliczania do powierzchni użytkowej szaf wnękowych
• różnego liczenia powierzchni zajętej przez schody wewnętrzne
• precyzji zapisu zdejmowanych wymiarów i podawanej powierzchni (liczba miejsc po przecinku)
• sposób liczenia wnęk i pilastrów
• wysokość nad podłogą na jakiej wykonywany jest pomiar
Porównanie norm PN-ISO 9836:1997 i PN-70/B-02365
| Przedmiot i sposób obmiaru | PN-70/B-02365 | PN-ISO 9836:1997 |
| Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających | W stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu* | W stanie całkowicie wykończonym (w świetle ścian wyprawionych czyli otynkowanych) |
| Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie | 1,00 m nad podłogą | Na poziomie podłogi |
| Wnęki w ścianach o powierzchni do 0,1m2 | Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia | Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
| Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 | Dolicza się do powierzchni pomieszczenia | Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
| Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach (balkonowych) | Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia | Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
| Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0,1 m2 | Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia | Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia |
| Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m2 | Potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do
powierzchni konstrukcji | Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia |
| Dokładność pomiarów i obliczeń: pomiaru liniowego i obliczenia powierzchni | do 0,01 m do 0,1 m2 | do 0,01 m do 0,1 m2 |
* Przy obmiarze pomieszczenia z natury w stanie wykończonym (wyprawionych przegród pionowych) powiększa się jego wymiary przez dodanie grubości tynków wewnętrznych (po 2 cm) lub okładziny (po 3 cm). Na przykład: długość i szerokość pomieszczenia to 3,00 m x 2,00 m a wymiary przyjmowane do obliczenia powierzchni to 3,04 x 2,04 m